واقعیت ماجرای عتاب خانم وزیر درباره مسکن ملی؟!

به گزارش مجله خبری نگار/فرهیختگان: در روز‌های گذشته اظهارات جنجالی وزیر راه و شهرسازی درخصوص آخرین وضعیت نهضت ملی مسکن حسابی در رسانه‌ها سروصدا کرد. فرزانه صادق در اولین جلسه کاری با مدیران استانی وزارت راه و شهرسازی و همچنین معاونان بخش مسکن خود، بعد از اینکه گزارش عملکرد پیشرفت مسکن ملی را از آنها دریافت می‌کند با مشاهده اختلافات آماری بین گزارش‌های مختلف، خطاب به مدیران اعلام می‌کند: «عددسازی» تمام! وزیر راه و شهرسازی در ادامه می‌گوید تصور می‌شد تا الان یک میلیون واحد مسکونی روی زمین‌های ۹۹ساله در قالب مسکن ملی، احداث شده است. برخی حتی می‌گویند ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده، اما الان مشخص شده قرارداد‌های ساخت مسکن دولتی روی زمین ۹۹ ساله، زیر ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی است. وزیر راه و شهرسازی از مدیران استانی خواسته گزارش دقیق از آنچه تعهد دولت چهاردهم نسبت به تعهدات دولت سیزدهم در قبال پیش خریداران مسکن ملی است را به وزارتخانه اعلام و برای تکمیل آنها طی ۴سال آینده، برنامه ارائه کنند.

در این جلسه، ۴ مانع ساخت مسکن ملی شامل ۱- پای کار نبودن وزارت نیرو و وزارت نفت برای تامین آب و برق و گاز پروژه‌ها ۲- پای کار نبودن بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ۳- عدم‌مشارکت انبوه سازان و ۴- پای کار نبودن دستگاه‌های دولتی استان‌ها اعلام شده است. اظهارات وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم درحالی است که در آخرین ماه فعالیت دولت سیزدهم، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بود عملیات اجرایی ۲.۶ میلیون واحد مسکونی درحال اجراست. در ادامه با استناد به آمار‌های اعلامی وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم، ابهامات و تناقض‌های داده‌های اعلامی نهضت ملی مسکن بررسی شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ریشه تناقض‌ها و ابهامات را می‌توان در تفسیر متفاوت از ساخت مسکن یافت که در جدول خلاصه آن آمده است.

۲ میلیون و ۶۳۰ هزار واحد مسکن کجاست؟ 

اواخر خردادماه ۱۴۰۳ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گزارشی مهم‌ترین سیاستگذاری‌ها و اقدامات وزارتخانه را برای ساماندهی و افزایش عرضه در بازار مسکن و زمین تشریح کرد. براساس گزارش ارائه‌شده در انتهای خردادماه ۱۴۰۳ بیش از دو میلیون و ۶۳۰ هزار واحد مسکونی نهضت ملی مسکن در قالب‌های مختلف در سراسر کشور در حال اجراست. اهم اقدامات وزارت راه و شهرسازی در بخش ساماندهی و افزایش عرضه در بازار مسکن و زمین به شرح زیر توصیف شده است: 

الف) تامین زمین به مساحت بالغ بر ۴۸ هزار هکتار و به ظرفیت حدود دو میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور. طبق توضیحات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، زمین اجرای نهضت ملی مسکن به مساحت بالغ بر ۴۸ هزار هکتار و به ظرفیت احداث حدود دو میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تامین شد. این اراضی به‌منظور افزایش عرضه زمین جهت واگذاری به متقاضیان واجد شرایط از طریق ایجاد شهر‌ها و شهرک‌های جدید، الحاق زمین به شهرها، تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده شهر‌ها تامین شده است.

ب) اجرای طرح نهضت ملی مسکن و شروع عملیات اجرایی بالغ بر دو میلیون و ۶۳۰ هزار واحد مسکونی و

ج) نوسازی بافت‌های فرسوده، نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی روستایی، پرداخت تسهیلات به بخش خصوصی دارای زمین مسکونی (خودمالکی) و تکمیل واحد‌های باقی‌مانده مسکن مهر است. 

طبق توضیحات این معاونت، اجرای طرح نهضت ملی مسکن و شروع عملیات اجرایی بالغ بر دو میلیون و ۶۳۰ هزار واحد در قالب برنامه‌های مختلف در حال اجراست. اجرای این واحد‌ها در قالب‌های واگذاری انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی، اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در زمین‌های دولتی برای متقاضیان واجد شرایط شهری، تامین مسکن ملکی و سازمانی نیرو‌های مسلح و واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط قانون جوانی جمعیت، نوسازی بافت‌های فرسوده، نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی روستایی، پرداخت تسهیلات به بخش خصوصی دارای زمین مسکونی (خودمالکی)، تکمیل واحد‌های باقی‌مانده مسکن مهر در سراسر کشور در حال اجراست. 

۱. واگذاری انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی: این برنامه به‌منظور مردمی‌سازی با واگذاری زمین دولتی به‌صورت انفرادی یا گروه‌های چندخانواری به‌صورت اجاره ۹۹ ساله (قیمت زمین صفر) با اولویت روستا‌ها و شهر‌های متوسط و کوچک عملیاتی می‌شود. ساخت مسکن در این اراضی با نظارت شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی و تحت مدیریت مستقیم خود مردم ساخته می‌شوند. در این برنامه مالکیت اراضی به متقاضیان واگذاری نمی‌شود و در اختیار دولت باقی می‌ماند و متقاضیان واجد شرایط صرفا حق بهره‌برداری از این اراضی به‌صورت اجاره ۹۹ ساله را دارند. در راستای اجرای این برنامه تا انتهای بهار ۱۴۰۳ برای ساخت بالغ بر ۴۱۹ هزار واحد مسکونی زمین واگذار شده است. 

۲. اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در زمین‌های دولتی برای متقاضیان واجد شرایط شهری: این برنامه نیز به‌منظور تامین مسکن متقاضیان واجد شرایط و با اجرای پروژه‌ای انبوه‌سازی مسکن در شهر‌ها و اراضی فاقد امکان واگذاری انفرادی و گروهی و با استفاده از ظرفیت سازندگان دارای صلاحیت اجرایی می‌شود. در این برنامه نیز به‌منظور کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن زمین به‌صورت اجاره ۹۹ ساله (قیمت زمین صفر) واگذار می‌شود. در قالب این برنامه تا انتهای بهار ۱۴۰۳ عملیات ساخت بالغ بر ۷۲۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده است. 

۳. تامین مسکن ملکی و سازمانی نیرو‌های مسلح: به‌منظور تامین مسکن کارکنان نیرو‌های مسلح استفاده از ظرفیت و امکانات این نیرو‌ها و دولت شامل تسهیلات ساخت، زمین، تخفیف عوارض صدور پروانه و … در دستورکار است. تا انتهای بهار ۱۴۰۳ عملیات ساخت بالغ بر ۲۵۴ هزار واحد مسکونی برای تامین مسکن ملکی و سازمانی نیرو‌های مسلح شروع شده است. لازم به ذکر است نرخ سود تسهیلات سه برنامه فوق‌الذکر (شماره یک، دو و سه) به میزان پنج درصد کمتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار است. 

۴. واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط قانون جوانی جمعیت: تا انتهای بهار ۱۴۰۳ در راستای اجرای ماده ۴ قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، زمین موردنیاز ساخت بالغ بر ۷۴ هزار واحد مسکونی، زمین به متقاضیان واجد شرایط این قانون واگذار شده است. 

۵- نوسازی بافت‌های فرسوده: این برنامه با ارائه مشوق‌های مالی و غیرمالی همچون پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت، عدم دریافت عوارض صدور پروانه ساختمان، اجرای طرح کلید به کلید، پرداخت تسهیلات اجاره موقت و ارائه مشوق‌های کالبدی و شهرسازی به مالکان واقع در بافت‌های فرسوده شهری و همچنین بهبود سرانه فضا‌های عمومی و خدمات روبنایی در بافت‌های فرسوده شهری اجرایی می‌شود. در اجرای این برنامه نیز تا انتهای بهار ۱۴۰۳ نوسازی بیش از ۲۸۳ هزار واحد مسکونی آغاز شده است. 

۶. نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی روستایی: طبق گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تا انتهای بهار ۱۴۰۳ در روستا‌ها با پرداخت تسهیلات یارانه‌ای (با نرخ سود پنج درصد) و همچنین ارائه خدمات مهندسی، نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی در دستورکار بوده است. براساس این گزارش تا انتهای بهار ۱۴۰۳ نوسازی و بهسازی بالغ بر ۵۴۵ هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته است. 

۷. پرداخت تسهیلات به بخش خصوصی دارای زمین مسکونی (خودمالکی): به‌منظور استفاده از ظرفیت اراضی اشخاص و بخش خصوصی به متقاضیان ساخت مسکن دارای زمین، بدون سپرده‌گذاری تسهیلات ساخت مسکن پرداخت می‌شود. تا انتهای بهار ۱۴۰۳ بالغ بر ۲۰۶ هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن به بخش خصوصی دارای زمین پرداخت شده است. 

۸. تکمیل واحد‌های باقی‌مانده مسکن مهر: طبق گزارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در ابتدای شروع به کار دولت سیزدهم عملیات ساختمانی حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر (طرح دولت احمدی‌نژاد) + اقدام ملی مسکن (طرح دولت روحانی) باقی مانده بود که در طی دو و نیم سال گذشته ۱۳۲ هزار واحد از این واحد‌ها عموما با استفاده از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی تکمیل و به متقاضیان واگذار شده است. حدود ۶۰ درصد از این واحد‌ها نیز به پیشرفت فیزیکی بیش از ۷۵ درصد رسیده‌اند که این واحد‌ها نیز در آینده نزدیک با تامین منابع مالی مورد نیاز و حل مشکلات حقوقی تکمیل و به متقاضیان واگذار می‌شوند. 

مسکن دولتی‌ساز چقدر است؟ 

برداشت‌های متفاوت از ساخت مسکن دولتی آنجایی به ابهامات دامن می‌زند که سه‌شنبه ۳ مهر ۱۴۰۳ مسعود بیات‌منش، سرپرست معاونت مسکن و ساختمان در برنامه میز اقتصاد در تشریح وضعیت احداث واحد‌های نهضت ملی مسکن در کشور و همچنین سیاست‌ها و برنامه‌های دولت چهاردهم برای عمل به تعهدات وزارت راه و شهرسازی گفت تاکنون اراضی یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نهضت ملی تامین شده و ۳۶۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در حال تکمیل است. 

سرپرست معاونت مسکن و ساختمان با اشاره به اینکه مقدمات اجرای طرح نهضت ملی مسکن با اجرای طرح اقدام ملی مسکن و با بهره‌مندی از تجربیات کسب‌شده در طرح مسکن مهر در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ آغاز شد، گفت: «طرح نهضت ملی مسکن با ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ و با آغاز به کار دولت سیزدهم شروع و مقرر شد طی ۴ سال دولت سیزدهم ۴ میلیون واحد مسکونی احداث شود. با توجه به اینکه دو سال قبل از دولت سیزدهم طرح اقدام ملی مسکن آغاز شد، پروژه اقدام ملی و واحد‌های آغازشده و برنامه‌ریزی‌هایی که در آن طرح انجام شد به پروژه طرح نهضت ملی مسکن متصل شد. در برنامه‌ریزی برای اجرای این طرح، مکان‌یابی‌ها، برش‌های استانی، بخش خصوصی، بخش روستایی و بخش حمایتی برنامه‌ریزی شد.» وی توضیح داد: «در همان سال‌ها حدود ۶ میلیون متقاضی مسکن در سامانه مسکن حمایتی ثبت‌نام کردند و در پالایش‌هایی که انجام شد، یک میلیون و ۸۰۰ هزار متقاضی به‌عنوان متقاضیان واجد شرایط شناخته شدند. از این تعداد واجدان شرایط، تعداد یک میلیون نفر موثر بودند که در حدود ۷۵۰ هزار نفر واریز وجه اولیه را انجام دادند.» 

بیات‌منش ادامه داد: «برای ۲۵۰ هزار متقاضی موثر باقی‌مانده از یک میلیون نفر متعهدشده، منتظریم منابع مالی بانکی تامین شود تا کار ساخت این واحد‌ها را نیز آغاز کنیم.» به گفته بیات‌منش، از حدود ۵ سال گذشته تاکنون، برای متقاضیان موثر مسکن که در سامانه مسکن حمایتی واجد شرایط شناخته شدند، ۳۸۰ هزار واحد عملیاتی و اجرایی شده و ۲۰ هزار واحد از واحد‌های آغاز شده به مردم تحویل شده است.» وی ادامه داد: «هم‌اکنون دولت متعهد به ساخت مسکن برای یک میلیون متقاضی موثر و واجد شرایط است که برای ۴۰۰ هزار واحد دیگر از باقی‌مانده ۷۵۰ هزار واحد زمین تامین شده و منتظریم تا با تزریق منابع مالی بتوانیم این متقاضیان را به پروژه‌ها متصل کنیم و ساخت واحد‌ها را شروع کنیم.» به گفته سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ۳۶۰ هزار واحد هم‌اکنون در مرحله ساخت است و بالای ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند. وی در بخش دیگری از صحبت‌های خود اعلام کرد وزارت راه و شهرسازی تاکنون برای احداث یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی زمین تامین کرده است. 

نگاهی به اظهارات مسعود بیات‌منش، سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و تفاوت‌های آماری در بیان دولتمردان در حوزه نهضت ملی مسکن را باید در برداشت متفاوت از طرح نهضت ملی مسکن جست‌وجو کرد. به عبارتی، در دولت سیزدهم ۱- همه داده‌های تامین زمین انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی + پروژه‌های انبوه‌سازی در زمین‌های دولتی تا واگذاری زمین در طرح جوانی جمعیت، ۲- داده‌های ساخت مسکن روستایی (صرفا آنهایی که با تسهیلات دولتی می‌سازند)، ۳- داده‌های بافت‌های فرسوده شهری (صرفا آنهایی که از تسهیلات دولتی + مشوق‌های تراکمی و هزینه‌ای استفاده می‌کنند)، ۴- داده‌های پروژه‌های دارای پیش‌پروانه؛ همگی به‌عنوان زیرمجموعه طرح نهضت ملی مسکن شناخته شده و معرفی می‌شوند. 

برخلاف این موضوع، برخی از کارشناسان، نهضت ملی مسکن را صرفا مسکن دولتی‌ساز می‌دانند. به نظر می‌رسد آنچه مسعود بیات‌منش، سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، عمدتا مسکن دولتی‌ساز بوده و مابقی طرح‌ها همچون واگذاری زمین، مسکن روستایی، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن درحال ساخت نیرو‌های مسلح و برخی نهاد‌های عمومی جزء آن آمار نیست. 

عددسازی یا برداشت‌های مختلف؟ 

بازار مسکن ایران بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ یک رکورد عمیق را تجربه کرد. آمار‌ها نشان می‌دهد رکود بخش ساخت‌وساز در آن سال‌ها به‌قدری عمیق بوده که تعداد صدور پروانه مناطق شهری کشور به کف سال ۱۳۸۳ برگشته است. با التهابات ارزی اواخر سال ۱۳۹۶ و اوایل سال ۱۳۹۷، گرچه قیمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشید، اما همچنان در بخش عرضه رشد قابل‌ملاحظه‌ای رخ نداد، به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحد‌های درج‌شده در آن درحالی از ۲۰۰ هزار فقره و ۷۵۰ هزار فقره در سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ به ۱۲۰ هزار و ۳۳۰ هزار فقره رسیده بود که در سال ۱۳۹۷ نیز رشد ناچیزی را تجربه کرد. این وضعیت در سال ۹۸ با شیوع کووید-۱۹ بازهم تعریفی نداشت تا اینکه در سال ۱۳۹۹ و همزمان با اجرای طرح اقدام ملی مسکن، صدور پروانه به ۱۷۴ هزار و تعداد واحد‌ها به ۴۹۰ هزار فقره رسید.

وضعیت سال ۱۳۹۹ در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ ادامه نیافت و روند ساخت‌وساز به میانگین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ بازگشت. اما در سال ۱۴۰۲ روند ساخت‌و‌ساز کمی بهتر شد و صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال ۱۴۰۱ رشد ۱۲ درصدی داشته، عددی که تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه‌ها را به حول‌وحوش ۴۷۰ هزار واحد می‌رساند. این اعداد هرچند با تکلیف ساخت یک‌میلیون مسکن در سال (تکلیف قانون جهش تولید مسکن) و رکورد ساخت‌وساز سال ۱۳۹۹ (اجرای طرح اقدام ملی مسکن) فاصله دارد، اما به‌اذعان اغلب کارشناسان واقعیت روی زمین بوده و ضروری است دولت چهاردهم، به‌جای توقف آن، موانع را اصلاح و رویکرد جدید مبتنی‌بر تسهیل ساخت‌و‌ساز (تسهیل دسترسی به زمین و تسهیل صدور مجوز ساخت) را پیگیری کند. براساس این آمارها، تعداد ساخت‌وساز گرچه در سال ۱۴۰۲ رشد ۱۲ درصدی داشته، اما صدور ۱۴۷ هزار فقره پروانه ساختمانی (برای احداث ۴۶۹ هزار واحد مسکونی) درحالی است که این تعداد در سال ۱۳۹۹ بیش از ۱۷۴ هزار فقره پروانه (برای ساخت ۴۹۰ هزار و ۶۰۰ فقره واحد مسکونی) بوده است. به عبارتی با وجود تکلیف ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، طی سال گذشته دولت نتوانسته رکورد ساخت‌وساز سال ۱۳۹۹ را بزند. 

با کنار هم قرار دادن اظهارات اخیر وزیر راه‌وشهرسازی که می‌گوید قرارداد‌های ساخت مسکن دولتی روی زمین ۹۹ ساله، زیر ۵۰۰ هزار واحد مسکونی است و همچنین اظهارات مسعود بیات‌منش، سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی که در حال حاضر مدعی ۳۶۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در مرحله ساخت است، ابهامات تعداد واحد‌های درحال ساخت نهضت ملی مسکن افزوده می‌شود. به‌نظر می‌رسد تفاوت برداشت‌ها در همان چیزی نهفته است که جدول این گزارش توضیح می‌دهد. برداشت‌های متفاوت ناشی از مسکن دولتی ساز و واگذاری زمین برای ساخت خودمالکی است. البته در این میان، بخشی از مسکن دولتی‌ساز نیز هنوز در مرحله پیش‌پروانه است. 

بر همین است، این آمار‌ها نشان می‌دهد دولت چهاردهم باید واقعیتی را بپذیرد. واقعیت این است که علاوه‌بر بانک‌ها- که مهم‌ترین ابزار قانون جهش تولید مسکن یعنی سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن از تسهیلات را نتوانستند برآورده کنند- دیگر بخش‌های دولتی به‌جز تامین زمین، نتوانسته‌اند تکالیف قانون جهش تولید مسکن را فراهم کنند. به نظر می‌رسد اولا باید آمار‌ها شفاف شوند و کارنامه دولت سیزدهم دقیق ارائه شود تا مشخص شود دولت چهاردهم چه کارنامه‌ای از خود برجا می‌گذارد و ثانیا لازم است دست‌فرمان اولیه قانون جهش تولید مسکن باید کاملا تغییر کند. به‌نظر می‌رسد فارغ از عملکرد، رویکردی که در دوره مهرداد بذرپاش مبنی‌بر توجه به مردمی‌سازی مسکن شد باید در دولت چهاردهم نیز تداوم یابد و ضعف‌های آن برطرف شود؛ چراکه دوسال اول دولت سیزدهم نشان داد با دست‌فرمان قانون جهش تولید مسکن، مسکنی ساخته نخواهد شد یا حداقل ۸۰ درصد از تکالیف قانون به سرانجام نخواهد رسید.